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第236章 复合增值

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“目前,我们常用的建造过程,大致分为几个阶段。

首先要平整土地,做碎石垫层基础;

再浇筑墙体基础,下一步拼接房屋构建;

哦,当然,这是指木作结构的房屋,其他结构各有不同。”

“木作结构的房屋主体,主要采用标准木构件拼接建设,

这时的工地,宛如稚童在拼接积木,很快就能搭建起一座漂亮的房子,

哈哈,这真是让人愉快的工作。”

看得出,土屋非常喜欢这份工作,

当他描述一些工地逸闻时,忍不住说的自己也会哈哈的笑个不停。

“等主体搭建好以后,就要进行墙体和屋顶的搭建,

再经过一些细节的完善和装饰,一所房屋就可以交付给居户了……,

我们也算是不负所托,完成自己的工作。”

说完建屋过程,土屋还忍不住啧啧嘴,好像真的建好一栋房子般的满足。

“哈哈哈,”看他的表情,白满川忍不住夸赞,“土屋先生,你对建造的热爱,真是让人感动。”

“那是自然,哈哈……。”土屋新作自得的昂头笑应。

“以现在的行市,一个地块到最终的销售,各参与方的投入产出是什么情况呢?”

白满川问出他最关心的问题。

“这个……,虽然现在地价开始上涨,

不过呐大家都明白,操作的措施,所起的作用过于大了,

作为实业人员,我还是比较认可,行业的平均利润分配。”

“一般来说,去年间,东京都的平均地价是70万日元一平米,平均木造价格大约60余万日元;

建成后,房屋平均售价多是160万元以上,这其中的差价,便是开发企业的利益。”

“哦,这样啊……。”白满川听到这里,脑海中的想法,逐渐完善起来。

很简单,既然地块需要经过时间加持,才能实现升值。

那如果选择容易出手的居屋区,将这里的地块建设居屋,出售以后,就相当于一个多月就能增值两成。

只需在部分地块,实现这样的操作,就能实现冲抵资金成本的目的。

“土屋先生,请原谅我的失礼……,下面我们需要展开内部讨论。”

想到这里,白满川忽地站起来,

像是做出了些决定,他既歉意又坚定的对木屋说:

“明天我会和你联系,将有工作需要交由你负责,请原谅。”

说完,马上安排人送走土屋新作,他需要一些内部的交流。

白满川恍然感觉,可能以前的这个模式,方向有些偏差,他转向一直没说话的几个人。

“诸位,如果将收购到手的地块,挑选出适合的地块,快速建房售出;

以这部分利润,冲抵资金成本,不知结果如何?”

“这个……,”

两位银行界人士对视一眼,还是大仓开口。

“从道理上讲,这个流程是没有问题的,可是……,这里有几个关键的因素,

就是建造费用和变现的问题,如果增加了建设费用,建好的房屋,又没能及时销售出去,就更提高了资金成本。”

“白先生,我赞同大仓先生的看法,”

松田停顿一下补充。

“这件事的关键之处,在于时间和成本的把控,

如果可以,请把这项任务交给我们,我会组织人力进行仔细的推演,相信能做出合理的运作预案。”

“白先生,我领导的部门,非常擅长做这类项目的推演,一定能找到,资金使用和收益的最优平衡点。”

大仓利友急急出声争取,他以为,如果再错失这次机会,在这个项目中,他只怕将被逐渐边缘化。

“二位,我想我要提醒一下二位,”白满川想诈一下他们。

“这些新建的居屋,销售给市民,涉及的房屋贷款业务,二位不会故意无视吧。”

“另外,我们一直在按照实业运作的规律,在进行所有操作;

实际上上,就我个人的感觉,当前东京都的地产,已经具备了相当的金融属性,难道二位对此不能有所创新吗?”

“呀,你的说法完全正确,

以目前的情报推算,几年之内几大都市圈的地价,将会有持续性的上涨动力;

安全性、流动性、收益性的要素完全具备,以此发行短期债券,

不仅能获得收益,还能起到转化国债和储蓄,拉动内需、推动地产业的目的。”

“呵呵,大仓先生,恐怕你过于乐观了,

诚然,你说的这些都对,问题是,先要有发行主体才行……。”松田苦笑着说。

“二位,请解释一下。”白满川没听懂,直接开始发问。

“白先生,按大藏省规定,发行事业债的企业,需要净资产达到330亿日元,评级3b级以上。”

“这样啊,那短期内是没有办法了,那就这样吧,请各位分别推演一下,看加入房建和销售环节,应该如何操作。”

“定不负阁下所托……”。

……

他的想法已经渐渐明晰,思路也变得越来越清楚,

剥去那些,云山雾罩的专业名词的遮掩,

其实,这不过是几方面,配合默契的囤积居奇。

如果把专业名词看做是行业黑话,把价值庞大的地产看做郁金香块茎、或者君子兰花朵,其实也没多少区别。

而且,对这场知道结果的博弈,他只要把本钱弄得多多的,地产收购的多多的,就像人们囤积郁金香、炒作君子兰一样,干就完了。

现在的关键,是要平衡地产增值速度和资金成本的关系;

如果能做到,只要在适当的时候,及时脱手就能万事大吉,可以安稳的回家数钱;

而且,在岛国银行连续五次加息之前,把握地产的时间越长,获利就越多,风险就越小。

现在解决资金成本问题,似乎已经有了新路。

之所以想试探企业债,还是为了降低资金成本,

这两家银行的风格,都比较大胆,这一波泡沫被刺破后,两家双双陷入破产旋涡,也算是求仁得仁。

因为以前听过他们的名头,才会在一开始,就特意寻找他们合作。

看来发行债券希望不大,可是人生路漫漫,且行且珍惜;谁知道明年会怎样呢。

咦,他突然想,从今年开始连续五次降息,用来推高地产;

后面又连续五次升息,为了刺破地产泡沫;

不知道为什么会是前五后五,难道是一报还一报吗?

小日子们,然严谨的如此幽默,简直是莫名其妙。

第二天开始,念头通达的白满川,

拉着青木夫妻,和土屋新作一起商议,要如何合作,共同开发手中的地块。

既然地块增值,需要以时间为食,

那么,在这中间把地块建成居屋,是不是就有复合增值?

机会很大应该可行,

虽然说这次行情的起源、过程、和结果都有许多炒作,

只不过,现在的行情才刚开始,机会还多着呢。

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